NUE-PROPRIETE ULS

PRINCIPES

- L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à séparer de manière temporaire la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

- Dans le cas de l’usufruit locatif social (ULS), l’acquéreur de l’usufruit est un bailleur social (OPAC, SA HLM, collecteurs du « 1% logement »,…), qui acquiert l’usufruit sur une durée définie (généralement 15 à 20 ans). L’investisseur en nue-propriété, de son coté, acquiert un bien à moindre coût (décote de 30 % à 50 % de la valeur réelle d’acquisition) mais ne dispose pas de l’usufruit de ce bien pendant toute la durée du démembrement. A l’issue de la période d’usufruit, l’acquéreur de la nue-propriété récupérera la pleine propriété de son bien qu’il pourra occuper, louer ou vendre.


AVANTAGES

1. CONFORT ET SÉRÉNITÉ

L’usufruitier paye toutes les charges. L’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien pendant la durée du démembrement temporaire, il est donc redevable de l’ensemble des charges relatives au logement (gestion locative, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien).

2. OPTIMISATION FISCALE

Le capital investi par le nu-propriétaire est exonéré d’Impôt sur la Fortune (ISF) pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur peut économiser chaque année entre 0.5% et 1.5% du capital selon sa situation patrimoniale. De plus, le patrimoine ne produisant pas de revenus, le nu-propriétaire n'aura pas de revenus additionnels imposables. Enfin, en cas de dette contracté par le nu-propriétaire, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

3. RENTABILITÉ MÉCANIQUE

Lors du démembrement de propriété, la valeur du bien est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. A la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la totalité de la valeur de son bien. Son investissement initial est valorisé mécaniquement grâce à ce montage.


PROGRAMMES EN COURS

Nous avons 3 programmes en cours en Nue-Propriété ULS :



PINEL OUTRE MER

PRINCIPES

La LOI PINEL OUTRE-MER est applicable à compter du 1er Septembre 2014 jusqu'au 31 décembre 2016. Tout contribuable Français qui fait l’acquisition d’un logement neuf à but locatif situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna, bénéficie de la loi PINEL OUTRE-MER.


DEFISCALISATION

- La défiscalisation en loi Pinel OUTRE-MER est déterminée à partir du montant de l’investissement. Le Taux de réduction varie en fonction de la durée :

  • sur 6 ans : 23%
  • sur 9 ans : 29%
  • sur 12 ans : 32%

- Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier, majoré des frais de notaire, dans la limite de 300 000 €.

- Le montant des réductions d'impôts liées à la Loi Pinel Outre-Mer permet de dépasser le plafond sur les niches fiscales et d'atteindre le seuil de 18 000 € (au lieu du plafond de 10 000 €/an).


CONDITIONS

- L’appartement ou la maison en Loi Pinel Outre-Mer doit être construit en respectant les normes de construction dites « BBC ». Cela passe par une construction réalisée aux normes BBC 2005 ou RT 2012.

- Le contribuable doit louer son logement dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier. Il s’engage à le louer sur une période de 6 ans pouvant aller à 12 ans. Afin de louer un logement en Loi Pinel en Outre-Mer, le locataire doit avoir des revenus sur son avis d’imposition N-2 inférieurs au plafond fixé par la loi.

- Le propriétaire du logement s’engage à appliquer des plafonds de loyer au mètre carré. La zone Loi Pinel en Outre Mer correspond à la zone B1. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, le plafond de loyer est de 10€/m²/mois

- Autres conditions :

  • le Prix d'acquisition ne doit pas être supérieur à 5 500 €/m²
  • le Montant d'investissement donnant droit à réduction d'impôt est limité à 300 000 €
  • le nombre d'acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

PROGRAMMES EN COURS

Nous avons un programme en cours de commercialisation en PINEL Outre-Mer : MARINA HOME à Fort-de-France (Martinique)



Déficit Foncier

PRINCIPES

- Le propriétaire d'un bien mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les revenus fonciers (loyers) qu'il perçoit.

- Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

- L'acquisition de biens à rénover rentrant dans le cadre du déficit foncier vous permet d'engendrer une économie substantielle d'impôt sur le revenu, tout en faisant l'acquisition d'un appartement qui sera en état quasi-neuf à l'issue des travaux.



AVANTAGES

- Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Gros avantage de ce dispositif : il n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d'impôt par an.

- Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier


PROGRAMMES EN COURS

Nous n’avons pas de programmes en cours pour ce type de produits. Contactez-nous ou Créez un compte pour être informé des prochains produits commercialisés en Déficit Foncier.


Résidence Séniors - LMP / LMNP

PRINCIPE

D’après une étude réalisée par Xerfi-Precepta (« Le marché des résidences seniors à l’horizon 2015 »), le marché des résidences séniors est en pleine croissance. Le nombre de résidence atteindra à l’horizon 2015 580 résidences séniors (contre 374 en 2013, soit une hausse de 55%).

Ces résidences séniors viennent en complément des établissements spécialisés et médicalisés (2 500 EHPAA et 7 000 EHPAD) destinés à accueillir les personnes âgées dépendantes.

Les résidences seniors permettent d’héberger la population de plus de 60 ans non dépendante, qui ne cessent d’augmenter : selon l’INSEE, 14 Millions de français avaient plus de 60 ans en 2010, et ils seront 18 Millions en 2020.


AVANTAGES

1. LE REMBOURSEMENT DE LA TVA

En signant un bail avec l’exploitant de la résidence, le propriétaire récupère le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes (généralement dans les trois à six mois qui suivent la mise en exploitation).

2. LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

Ce régime, reconduit jusqu’au 31 décembre 2016, permet aux acquéreurs de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix d’achat dans la limite de 300.000 euros. Vous économisez ainsi 33.000 euros répartis sur neuf ans, soit 3.666 euros par an !

3. LE STATUT DE LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL ( LMP / LMNP )

Ce statut vous permet de déclarer les revenus perçus dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier et de déduire des recettes les intérêts d’emprunt.


PROGRAMMES EN COURS

Nous avons un programme en cours en Résidence senior :