NUE-PROPRIETE ULS

PRINCIPES

- L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à séparer de manière temporaire la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

- Dans le cas de l’usufruit locatif social (ULS), l’acquéreur de l’usufruit est un bailleur social (OPAC, SA HLM, collecteurs du « 1% logement »,…), qui acquiert l’usufruit sur une durée définie (généralement 15 à 20 ans). L’investisseur en nue-propriété, de son coté, acquiert un bien à moindre coût (décote de 30 % à 50 % de la valeur réelle d’acquisition) mais ne dispose pas de l’usufruit de ce bien pendant toute la durée du démembrement. A l’issue de la période d’usufruit, l’acquéreur de la nue-propriété récupérera la pleine propriété de son bien qu’il pourra occuper, louer ou vendre.


AVANTAGES

1. CONFORT ET SÉRÉNITÉ

L’usufruitier paye toutes les charges. L’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien pendant la durée du démembrement temporaire, il est donc redevable de l’ensemble des charges relatives au logement (gestion locative, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien).

2. OPTIMISATION FISCALE

Le capital investi par le nu-propriétaire est exonéré d’Impôt sur la Fortune (ISF) pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur peut économiser chaque année entre 0.5% et 1.5% du capital selon sa situation patrimoniale. De plus, le patrimoine ne produisant pas de revenus, le nu-propriétaire n'aura pas de revenus additionnels imposables. Enfin, en cas de dette contracté par le nu-propriétaire, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

3. RENTABILITÉ MÉCANIQUE

Lors du démembrement de propriété, la valeur du bien est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. A la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la totalité de la valeur de son bien. Son investissement initial est valorisé mécaniquement grâce à ce montage.


PROGRAMMES EN COURS

Nous avons 2 programmes en cours en Nue-Propriété ULS à :



PINEL OUTRE MER

PRINCIPES

La LOI PINEL OUTRE-MER est applicable à compter du 1er Septembre 2014 jusqu'au 31 décembre 2016. Tout contribuable Français qui fait l’acquisition d’un logement neuf à but locatif situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna, bénéficie de la loi PINEL OUTRE-MER.


DEFISCALISATION

- La défiscalisation en loi Pinel OUTRE-MER est déterminée à partir du montant de l’investissement. Le Taux de réduction varie en fonction de la durée :

  • sur 6 ans : 23%
  • sur 9 ans : 29%
  • sur 12 ans : 32%

- Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier, majoré des frais de notaire, dans la limite de 300 000 €.

- Le montant des réductions d'impôts liées à la Loi Pinel Outre-Mer permet de dépasser le plafond sur les niches fiscales et d'atteindre le seuil de 18 000 € (au lieu du plafond de 10 000 €/an).


CONDITIONS

- L’appartement ou la maison en Loi Pinel Outre-Mer doit être construit en respectant les normes de construction dites « BBC ». Cela passe par une construction réalisée aux normes BBC 2005 ou RT 2012.

- Le contribuable doit louer son logement dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier. Il s’engage à le louer sur une période de 6 ans pouvant aller à 12 ans. Afin de louer un logement en Loi Pinel en Outre-Mer, le locataire doit avoir des revenus sur son avis d’imposition N-2 inférieurs au plafond fixé par la loi.

- Le propriétaire du logement s’engage à appliquer des plafonds de loyer au mètre carré. La zone Loi Pinel en Outre Mer correspond à la zone B1. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, le plafond de loyer est de 10€/m²/mois

- Autres conditions :

  • le Prix d'acquisition ne doit pas être supérieur à 5 500 €/m²
  • le Montant d'investissement donnant droit à réduction d'impôt est limité à 300 000 €
  • le nombre d'acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

PROGRAMMES EN COURS

Nous avons un programme en cours de commercialisation en PINEL Outre-Mer : MARINA HOME à Fort-de-France (Martinique)



PINEL ILE DE FRANCE

Acheter dans le neuf relève d’une démarche logique et réfléchie qui place au premier plan les avantages particuliers du neuf. En effet contrairement au logement ancien que l’on peut visiter avant l’achat on est bien souvent obligé d’imaginer son futur logement neuf. Il n’en demeure pas moins que le neuf constitue l’achat bien-être idéal (confort, sécurité, garanties) en même temps qu’un placement d’avenir (performances environnementales, énergétiques…).

1 - Confort / Sécurité

  • L’espace – la lumière – l’isolation - Vous bénéficierez des dernières avancées technologiques en terme d’isolation phonique, d’isolation thermique, d’appareils de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude performant. Nos architectes soignent l’exploitation des espaces et des volumes afin de vous offrir d’agréables surfaces à vivre, bien exposés, faciles à tempérer.
  • La personnalisation - Parquet huilé ou vernis, couleur des faïences dans la salle de bains et la cuisine, moquettes dans les chambres, vous déciderez vous-même de la décoration de chaque pièce. Et si vous avez des idées d’aménagement originales nous sommes à votre disposition pour les étudier et les mettre en œuvre à moindre coût.
  • La sécurité - Des équipements de sécurité modernes équipent systématiquement nos résidences : double portes de hall, vidéophone et système Vigik (pass magnétique) à l’entrée, accès au parking sécurisé
  • Les performances environnementales :
    • Le label BBC - Toutes labellisés BBC nos résidences garantissent à leurs occupants une haute performance énergétique grâce à une bonne isolation thermique, une bonne étanchéité à l’air, une ventilation mécanisée optimisée, l’utilisation d’énergies renouvelables pour le chauffage, le rafraîchissement et l’eau chaude sanitaire. Le label BBC-Effinergie est obtenu après contrôle du bâtiment. Il fixe l’objectif de consommation d’énergie primaire à 50 kWhep/m2 et une étanchéité à l’aire inférieure à 1 m3/h.m2 pour les logements collectifs.
    • La RT 2012 – Applicable depuis le 1er janvier 2013, la RT2012 va plus loin. Pour généraliser les bâtiments basse consommation elle met l’accent sur l’efficacité énergétique dès la conception du bâti. Elle reprend les principales exigences du label BBC en terme de consommation énergétique et ajoute 2 exigences de résultat supplémentaires : besoin bioclimatique, et température intérieure. Elle impose par exemple une température intérieure de référence à ne pas dépasser pour garantir le confort en été.
  • Les garanties : En tant qu’acquéreur d’un logement neuf vous bénéficiez automatiquement des garanties qui engagent la responsabilité du constructeur. Pendant la construction - La Garantie Financière d’Achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Après la construction - la garantie du parfait achèvement pendant 1 an, puis la garantie biennale et enfin la garantie décennale qui s’applique à tous les problèmes portant atteinte à la solidité de l’ouvrage et/ou le rendant impropre à sa destination d’habitation.

2 - Économies

Comparer le prix d’un bien neuf et celui d’un bien ancien dans un même secteur géographique est trompeur, le neuf est presque toujours plus cher. Mais si l’on ajoute au prix de l’ancien la mise en conformité du logement en termes de confort, sécurité et normes environnementales l’ancien devient nettement moins intéressant. A cela s’ajoute les frais de notaire réduits et des charges de copropriété optimisées.

  • Frais notariés réduits dans le neuf - Les frais notariés dans l’ancien (hors frais d’hypothèque) sont approximativement de 8 à 9%, alors qu’ils sont de l’ordre de 2,5 à 3% dans le neuf. Une économie directe conséquente. Ces frais sont essentiellement composés d’impôts et taxes (8/10ème), d’autres frais et débours administratifs (1/10ème), et enfin de la rémunération du Notaire lui-même (1/10ème). Ils peuvent être éventuellement augmentés des frais d’hypothèque dans le cas d’un financement bancaire.
  • Consommation d’énergie allégée - Les nouvelles normes (BBC, RT 2012) profitent aux propriétaires de logements neufs. Une parfaite isolation thermique et des appareillages de production de chaleur et d’eau chaude performants souvent couplés à une pompe à chaleur équipent désormais les appartements neufs. La consommation d’électricité est de plus en plus faible et la facture se réduit en conséquence.
  • Charges d’entretien faibles - Les propriétaires gagnent aussi sur les charges d’entretien souvent très faibles dans le neuf, grâce à des équipements récents donc économiques. Quant aux travaux, ni ravalement, ni travaux de gros œuvre ne sont à prévoir avant des années.
  • Avantages Fiscaux PINEL - Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient plafonné à 300 000 € étalée sur 9 ans (soit une réduction d’impôt totale maximum de 54 000 €). Ces logements doivent être BBC (PC antérieur au 1er Janvier 2013) ou RT 2012 (PC postérieur au 1er Janvier 2013) et respecter des plafonds de loyers, de ressources des locataires et de prix au m2 de surface habitable (5 500 €/m² maximum). Le bien doit être confié à la location pendant 9 ans.

PROGRAMMES EN COURS

Nous avons 1 programme à venir pour ce type de produits :

CLAMART



Résidence Séniors - LMP / LMNP

PRINCIPE

D’après une étude réalisée par Xerfi-Precepta (« Le marché des résidences seniors à l’horizon 2015 »), le marché des résidences séniors est en pleine croissance. Le nombre de résidence atteindra à l’horizon 2015 580 résidences séniors (contre 374 en 2013, soit une hausse de 55%).

Ces résidences séniors viennent en complément des établissements spécialisés et médicalisés (2 500 EHPAA et 7 000 EHPAD) destinés à accueillir les personnes âgées dépendantes.

Les résidences seniors permettent d’héberger la population de plus de 60 ans non dépendante, qui ne cessent d’augmenter : selon l’INSEE, 14 Millions de français avaient plus de 60 ans en 2010, et ils seront 18 Millions en 2020.


AVANTAGES

1. LE REMBOURSEMENT DE LA TVA

En signant un bail avec l’exploitant de la résidence, le propriétaire récupère le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes (généralement dans les trois à six mois qui suivent la mise en exploitation).

2. LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

Ce régime, reconduit jusqu’au 31 décembre 2016, permet aux acquéreurs de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du prix d’achat dans la limite de 300.000 euros. Vous économisez ainsi 33.000 euros répartis sur neuf ans, soit 3.666 euros par an !

3. LE STATUT DE LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL ( LMP / LMNP )

Ce statut vous permet de déclarer les revenus perçus dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier et de déduire des recettes les intérêts d’emprunt.


PROGRAMMES EN COURS

Nous avons un programme en cours en Résidence senior :